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温哥华公寓市场在今年异军突起,领跑了整整一年的房地产市场,其波纹效应早已经扩散到整个低陆平原,在公寓房价不断攀升的背后,其实是来自加拿大本地和海外各国资金在一起追捧热炒。不少业主在公寓最终完工之前转手卖出,而海外买家这样做不仅可以赚取其中的利润,还不用缴纳卑诗省府的15%海外买家税款。这样的好事估计很难持续多久了,从联邦、省府到各个市政府,最晚在明年春季之前,会有一些相应的措施出台,可能,公寓热潮的余温还会在今冬持续。
1 获利速度最快的投资方式
路透社文章指出,温哥华公寓市场已经变得极为火热,地产经纪纷纷表示,当地和海外买家在各个新楼盘抢购还未落成的公寓单位,即使这里的海外买家税已经导致独立屋销售量大幅下滑。
这里的公寓价格涨速度是空前的,可以和全球几次著名的公寓房价狂飙程度相媲美,也能和中国房市热潮时期的涨幅一拼。不少业主从中看到了赚钱的机会,在完工之前开始抛售公寓单位,参与其中的还有不少地产经纪带来的海外人士买房融资群体,大批购房,大批转手,无需向卑诗省府缴纳15%的海外买家税。
海外资金和本地资金都看中了公寓市场的获利速度,新楼盘销售速度超乎寻常。预售公寓单位的价格、待建公寓单位的价格都不是公开的,但是据最新一份Urban Analytics对温哥华市中心公寓的分析报告显示,从2015年底到今天,温哥华市中心房价几乎翻了一番,这段时间,全加拿大转售公寓房价也涨了33%。
这个倒卖公寓的热潮引发市场观察者对于温哥华公寓市场慢慢发生坍塌的猜测。一个趋势预测专家认为,如果市场状况发生变化,可负担能力将进一步下滑,最终可能会导致本地地产市场的崩溃。
2 即可入住的新公寓不到百套
专家表示,细分起来,本地最热门的公寓市场是小公寓单位,吸引大量首次购房者和投资者。不少在房地产周刊刊登楼盘、专门从事公寓预售的地产经纪表示,现在的销售速度是前所未见的,是这10年来本地市场中罕见的。
这样的热潮之下,也就有相应的供应紧缺出现。据Urban Analytics的分析数据,温哥华市今年立即可以入住的新公寓数量一度降到10年来最低点,仅有31套,即使是现在也只有84套,要知道,在2013年这个数字可是2217套。
据地产经纪和业界专家的说法,随着需求的猛增以及投资者急于利用价格上涨压力赚钱,一批尚未完工的公寓正被放在“重新分配的市场”阴影之下,而这个被称为assignment market的地方,楼花业主把它们购买的合同出售给新买家。
Urban Analytics负责人Michael Ferreira指出:“我认为转售和重新分配是地产市场的黄牛党,因为他们正在利用有限的供应,要想解决这个问题,必须依靠增加新的库存来平息投机现象。”
预售公寓倒卖已经变得非常猖獗,以至于温哥华开发商Reliance Properties对那些在公寓完工之前出售单位赚取利润的楼花买家收取25%的费用。这个可以重新转售的市场也给海外投资者提供了一个漏洞,躲开了海外买家税。
3 优质买家从独立屋转向公寓
这让卑诗省府面临压力,重新审查地产政策,希望打击预售屋转售,表示“关闭投机漏洞,减少偷税漏税。”一旦这个政策实施,将会是海外买家最后的打击,这些年,海外买家一直是本地居民指责导致城市住房市场失控的原因之一,也是温哥华开发商和地产经纪长期以依赖的群体。
在卑诗省海外买家税实施之前,来自香港、中国大陆和亚洲其他地区的投资者就已经购买了40%在海外销售的温哥华公寓项目,这样的数量让加拿大买家更难以承担昂贵的公寓单位,如果把待售公寓比喻为一个池塘的话,那里可供购买的水平面已经大大降低了。
如今,这个情况已经在变化了,几个大家都知道的原因之下,海外买家的兴趣在下降。香港中原地产公司的一个销售总监David Hui说:“我认为整个加拿大地产市场损失了一半的海外买家,不过和加拿大有关联的海外买家仍在继续投资。”
专家表示,海外买家的流失会让开发商争先恐后抢夺优质买家,这反应在昂贵的独立屋市场销量急剧下滑,所有这些高端的奢侈品都依赖于海外买家的资金,本地资金想要填补这个空缺需要很长一段时间,因为房价已经太过昂贵了。
4 卑诗省最大的一个异数
列治文算是低陆平原的一个异数,海外买家,尤其是中国买家对这里的兴趣持续不减,据卑诗省财政厅最新公布的数据来看,这里的海外买家依然相当稳定,购买势头强劲。
从今年4月1日以来,海外买家在列治文所有住宅交易中占到8%的比例,这是卑诗省内比例最高的社区,相比之下,海外买家在温哥华全部交易中只占到3.4%,大温地区的海外买家比例是3.3%。这个时间段内,列治文海外买家参与了318笔交易,温哥华只有259笔交易。
从今年1月到9月之间,海外买家在列治文已经付了3620万加元的海外买家税,这个15%的比例倒推一下,就能知道,这9个月内,海外买家已经花了2.41亿加元在列治文买房。
在2016年8月份之前,海外买家在列治文住宅交易中一度占到24.7%的比例,8月海外买家税实施之后,这个比例就一直稳定在8%左右。今年,海外买家购买住宅的平均价格下降了不少,因为大家把目标已经转向了多用户住宅。
5 来100户,其实增了119套房
从去年10月到现在,所有列治文住宅的销售价格平均上升了10.8%,独立屋基本保持稳定,只有2.3%,平均169万加元,城市屋涨了12.6%,而公寓则是猛增了26.3%。其中独立屋销量下降了约25%,公寓和城市屋销量则很稳定。
尽管温哥华市政府一直着眼于对非居民采取更严格的政策,例如空置屋税、要求公寓楼花出售给本地居民等,但列治文一直保持着以提高供应为重点的住房危机解决方案。在公众咨询调查中,该市市民也没有选择把“海外资金和投机”视为列治文住房可负担策略的主要焦点。
似乎,解决温哥华甚至低陆平原房价暴涨的方法只有增加供应这条路。不少政客和开发商长期以来强调继续改变供应短缺的状况。最近,Kwantlen地理学家John Rose则挑战了这种说法。
Rose在研究了2001年到2016年加拿大最大的33个城市住房供应情况后指出:“大温房价在15年间大幅上涨,很多人认为可能是供应缩水,但事实恰恰相反。”他在报告中使用了加拿大统计局的人口普查报告,数据中发现,从2001年以来,每100个搬迁到大温地区的个人和家庭,就会有119个住房单位进入住宅市场。
6 别建投资者热抢的住宅
大温地区是加拿大第五大增加房源的城市,Rose说:“本地市场已经提供了很多单位,但我们还是看到可负担能力下降,我们应该回头看看这个,想清楚地产危机的原因是什么,绝对不是增加更多房源到市场上就能解决的。”
Rose认为,投机者和投资者导致成千上万房屋空置,导致这个区域住宅天价,截至2016年,大温地区拥有超过6万个空置单位,他说:“我们已经拥有了所有可用的单位,但那些都闲置着。”
反对Rose说法的人士表示,增加住房供应一定会对房价造成下降的压力。Rose表示并不反对建设更多的单位,而是应该多管齐下解决问题,不要增加那些可能被投资者抢走的住房类型。
卑诗省目前的海外买家税起到的影响显然有限,在暂时的下跌之后,可以看到普遍的缓步反弹,这说明了大家找到了解决问题的办法,那就是众人转向了公寓楼花市场的热炒,还有一些简单的把这个税看成做生意的成本。
7 省府想要一次性解决全部问题
专家呼吁,需要进一步立法去限制这种投机性需求,无论是针对海外买家或者是本地买家,这种投机性需求会带动整个市场不正常的需求激增,蒙蔽了整个市场的双眼,潜在有了当市场看清事实之后的猛烈调整。
在最近一个国家住房战略之前,卑诗省省长John Horgan和总理小特鲁多私下见面时可能讨论到相关的话题。联邦可能会在项目中出钱或者支持卑诗省遏制房价失控的政策,尤其是大温预售公寓市场。
渥太华研究基金会Macdonald-Laurier Institute在一份报告中指出:“温哥华住房可负担问题会产生全国影响,这里是全国最有活力、创造就业机会的两大中心之一,如果低收入和中等收入的建安大不能搬进或者住在这里,经济下滑、就业机会减少的代价是全国性的。”
城市发展研究所的午餐会被各方面高度重视,因为这会对卑诗省限制投资和投机活动的政策产生影响,省长Horgan表示省府愿意和市政府及开发生合作,有超过500名地产界高管在场,也有温哥华、高贵林、北温等地的市政官员参与。
Horgan对业界强调:“如果我们允许住宅成为一个期货市场,那你出售的产品就会成为问题。”他表示,大温海外买家税已经把投机现象推到卑诗省其他市场,因此需要一个全面的回应措施,省府不想要解决一个问题,然后出现其他问题。估计明年二月在省府预算出台的时候,也会有具体政策跟上。
源自:环球华报